Surroga Mutuo e Spese Notarili

Serve il notaio per la surroga del mutuo?

Per prima cosa ricordiamo cosa si intende per surroga del mutuo (chiamata anche portabilità o surrogazione). La surroga consiste nella possibilità, da parte del debitore che ha un mutuo bancario garantito da ipoteca, di stipularne uno nuovo con un'altra banca (ottenendo condizione più vantaggiose) da utilizzare per estinguere il precedente, garantendolo però con la stessa ipoteca originaria.

In sostanza l'ipoteca rimane la stessa del vecchio mutuo, ma viene spostata dal vecchio al nuovo istituto di credito. E il nuovo mutuo (tramite cui si possono cambiare durata, tasso di interesse e spread) deve servire per estinguere il precedente e deve quindi avere un importo pari a quello del debito residuo del vecchio finanziamento (non è possibile ottenere liquidità aggiuntiva).

Non cancellando l'ipoteca, ma surrogandola, cioè spostandola da una banca all'altra, non è necessario dover pagare le imposte e gli oneri notarili relativi alla nuova iscrizione ipotecaria.

Questo non significa però che non sia necessario ricorrere a un notaio. Per rendere ufficiale la surrogazione occorre infatti un atto notarile.

La surrogazione può avvenire principalmente in tre modi:

• in un solo atto: stipulando un unico contratto a cui partecipano il cliente, la vecchia banca e la nuova banca
• in due atti (atto bilaterale): un atto per la stipula del nuovo mutuo con la nuova banca e un altro atto che comprende la quietanza attraverso cui si estingue il mutuo originario e la surroga dell'ipoteca esistente
• in tre atti (atto trilaterale): uno per la stipula del nuovo mutuo, uno per l'atto di quietanza e uno per l'atto di surrogazione dell'ipoteca.

Il notaio è necessario in quanto deve autenticare la dichiarazione di surroga dell'ipoteca. Infatti la surroga dell'ipoteca, cioè il trasferimento dell'ipoteca dalla vecchia alla nuova banca non ha effetto fino a che non si esegue l'annotazione dell'atto di surrogazione. Tramite l'annotazione la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria che assisteva il vecchio mutuo.

Chi paga le spese notarili?

Anche se è necessario avvalersi di un notaio, le spese sono sempre a carico della banca, e mai del debitore.

La normativa introdotta con il Decreto Bersani Bis, e poi recepita nell'articolo 120 quater del TUB, prevede infatti che la surroga del mutuo sia un'operazione a costo zero per il debitore. La convenienza della surrogazione si ha proprio per questo motivo.

La legge dispone che "la surrogazione comporta il trasferimento del contratto di mutuo, alle condizioni stipulate tra il cliente e l'intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura".

Viene ribadito inoltre che "non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali" e che "in ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione".

Quindi la parcella del notaio la deve pagare la nuova banca.